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    URBANISMO Y LOS CAMPING DE LA COMUNIDAD VALENCIANA

    ¿ESTAN LOS CAMPINGS DE LA COMUNIDAD VALENCIANA
    CONDENADOS A DESAPARECER?

    Desde hace un tiempo para aquí la Federación Valenciana de Campings ha estado en contacto con la Consellería de Urbanismo para posibilitar la ampliación y creación de nuevos establecimientos de campings en la Comunidad Valenciana.
    Hace más o menos un año, esta Federación consiguió que Consellería de Urbanismo no aplicara el canon urbanístico de la misma manera a un camping que a una urbanización. Antes era SUPERFICIE TOTAL x COSTE DE TRANSFORMACIÓN, ahora ha quedado algo así como SUPERFICIE TRANSFORMADA (MENOS DEL 25%) x COSTE DE TRANSFORMACIÓN. Todos pensábamos que por fin veríamos como nuevas iniciativas empresariales darían lugar a nuevos establecimientos ya que nos encontramos en una situación en la que la presión urbanística está obligando a muchos campings del territorio a reclasificar sus terrenos con la consiguiente desaparición de campings. Esto ha dado lugar a una función de oferta menor que la función de demanda. Algo que debería ser entendido como una oportunidad de negocio y una oportunidad para la administración de impulsar la creación de nuevas ofertas turísticas que aportarían trabajo e incidirían en nuestro producto interior bruto. Entendiendo por supuesto que los campings son los únicos establecimientos de turismo que producen importación de divisas (exportadores) sin afectar prácticamente al medio ambiente. Son las empresas de turismo que menos transforman del suelo y que tras su actividad dejan el espacio casi en estado primitivo lo que permite pensar en que no se hipoteca el futuro desarrollo de una zona.

    Pues bien, ahora resulta que la ley del suelo no urbanizable obliga a dejar el 50% del suelo en estado primitivo. O sea que si un promotor quiere crear un proyecto de camping deberá inmovilizar el 50% del suelo de su proyecto y dejarlo fuera en estado baldío. Esto no tiene sentido y hace que todos los proyectos de nuevos establecimientos estén parados por no ser viables en términos de retorno de la inversión ya que no afectar el 50% del suelo a los precios que se adquieren supone un coste inadmisible.
    A raíz de esto, esta federación, apoyada en la base que el 75% del suelo solo puede ser afectada a parcelas y esto es mucho más que el 50% ha solicitado una redacción de los textos legales que permita incluir el 50% no afectable a la totalidad del camping ya que la zona de acampada no supone una transformación del suelo. Se trata simplemente de armonizar la ley de campings con la ley de turismo.
    La ley del suelo no urbanizable fue diseñada pensando en la creación de urbanizaciones y proyectos que transformaran el suelo y no se pensó que afectaría a unos establecimientos que por norma se instalan en suelo no urbanizable.

    Recientemente, urbanismo ha comunicado a esta federación que no es posible atender a las solicitudes de los campings.
    Tendremos que redoblar nuestros esfuerzos en convencer a la administración de la legitimidad de nuestras demandas y buscar apoyos y partners como consellería de Turisme con la esperanza de que esto no sea la crónica anunciada de la desaparición progresiva de los campings en nuestra comunidad.

    Tras está somera explicación, a continuación abordo desde un punto de vista más técnico la situación para una mejor comprensión de la demanda de los campings.

    -La Federación, como principal exponente de los Campings y parques de vacaciones de la Comunidad Valenciana, solicitó ser Interlocutor Formal en el proceso de elaboración del ROGTU (pidiendo una entrevista) y presentó alegaciones escritas al mismo para tratar y proponer soluciones acordes a sus necesidades (RE 21 de abril de 2006). Se trataba, en definitiva, de evitar que un sector puntero viera frustradas sus expectativas por el elevadísimo coste del canon en su nueva regulación.

    – Se apuntaban principalmente las siguientes cuestiones:

    1.- Que se reconocieran expresamente actuaciones cuya implantación en un concreto emplazamiento previsto se tenga en cuenta como base para el cálculo del canon de uso y aprovechamiento en SNU (Suelo no urbanizable). La fijación de criterios mínimos que sentaran las bases de valoración distinguiendo diferentes tipos de actuaciones y fijando unos criterios para las actividades e instalaciones de campamentos de turismo.

    2.- El art. 463 ROGTU regula el canon citado (obligatorio para implantar un campamento en suelo no urbanizable, dado su carácter aislado) como el producto de dos conceptos: SUPERFICIE VINCULADA (OCUPADA) X COSTE DE TRANSFORMACIÓN. Establece una puerta abierta (a regular posteriormente) indicando que ese coste «será sustancialmente distinto para cada actividad con objeto de tener en cuenta la diversidad de condiciones reales de implantación de las mismas en el territorio».

    3.- Adaptando la regulación urbanística al Decreto 119/2002, de 30 de julio, regulador de los Campings (normativa turística), concretamente con base en el art. 7 del mismo, se proponía la siguiente solución:

    Distinguir, a efectos de definir «Superficie Ocupada» entre:
    SUPERFICIE NO COMPUTABLE:
    – el 75% del total de la superficie que ocupe el camping, correspondiente a la zona de acampada (pudiendo dejarse sin parcelar hasta un 25% de ese porcentaje, y destinando el 50% restante a instalaciones móviles).
    – Del 25% restante, la superficie destinada a viales y zonas verdes.
    SUPERFICIE COMPUTABLE:
    – Del 25% destinado a viales, zonas verdes, zonas deportivas y otros servicios de uso común, únicamente deben computar las EDIFICACIONES relativas a zonas deportivas y servicios de uso común.

    4.- Todo lo anterior teniendo en cuenta 3 variables fundamentales que caracterizan el Sector:

    • CARÁCTER TEMPORAL DE LA ACTIVIDAD
    • DISTINCIÓN ENTRE INSTALACIONES FIJAS Y MÓVILES
    • TRANSFORMACIÓN PROVISIONAL DEL SUELO

    – Tras varias reuniones con los técnicos y responsables de Consellería, se trataron las cuestiones apuntadas y se colaboró en la redacción de una Orden que diferenciase entre actividades y aclarase conceptos de superficie computable para el cómputo del canon. En el DOCV nº 5517 de 22 de mayo de 2007 salió publicado por la Consellería de Territorio y Vivienda la Orden de 15 de mayo de 2007, por la que se regula el coste de transformación de la superficie vinculada a las declaraciones de interés comunitario para el cálculo del canon de uso y aprovechamiento establecido por la ley 10/2004, de 9 de diciembre, del suelo no urbanizable. Entre otras actividades, regula los campings.

    – Continuando con la finalidad de evitar que un sector puntero en el Turismo de nuestra Comunidad viera frustradas sus expectativas por el elevadísimo coste del canon en su nueva regulación. Se apunta un grave problema para intentar darle una solución conjunta con esa Consellería:

    PROBLEMA DETECTADO EN EL SECTOR DE CAMPINGS: Existen discordancias en la aplicación práctica del artículo 27.3 de la LSNU (por ejemplo, en los casos en los que se solicita una DIC para ampliar un campamento de turismo existente), ya que determinados Ayuntamientos y administraciones interpretan dicho precep
    to restrictivamente sin tener en cuenta la Normativa Turística vigente
    reguladora de la misma materia (contenida fundamentalmente en el Decreto 119/2002 de 30 de julio, Regulador de los Campamentos de Turismo de la Comunidad Valenciana, y en concreto en su artículo 7, y su Modificación por Decreto 167/2005 de 11 de noviembre).
    Art. 27.3 LSNU:
    “La parcela exigible para estas actuaciones terciarias o de servicios en el suelo no urbanizable será al menos de media hectárea, debiendo quedar el cincuenta por ciento de la misma libre de construcción o edificación y dedicado al uso agrario o forestal efectivo o, en su caso, en su estado natural primitivo.
    En caso de implantación de servicios mediante plan especial, será éste el que fije las condiciones de parcela más adecuadas a la prestación del servicio y a la adecuación al entorno.”
    El artículo 27 LSNU es el encargado de regular las condiciones de implantación de las actividades terciarias o de servicios. Así en su apartado 1 exige para ello su Declaración de Interés Comunitario. El apartado 2 del precepto, enumera taxativamente las actividades que podrán implantarse, recogiendo en su apartado C) los campamentos turísticos:

    “c) Campamentos de turismo e instalaciones similares o equivalentes de carácter
    turístico que cumplan los requisitos que les imponga su regulación específica y
    no propicien, por sus características y emplazamiento, la formación de núcleos
    de población o de características urbanas”.

    Por su parte, el artículo 453 del ROGTU recoge el desarrollo reglamentario de la implantación de establecimientos de restauración, hoteleros y asimilados en SNU, si bien el propio precepto matiza que desarrolla el apartado 2. a) del art. 27 LSNU (quedando por tanto excluido el apartado c) de nuestro interés). No obstante el precepto se limita a fijar la distancia mínima de 5 km de suelo vacante como urbano o urbanizable con calificación apta para los usos de restauración y hoteleros, y que la superficie de la parcela de cada actuación en ningún caso sea inferior a 5.000 metros (quedando vinculada a las obras, instalaciones y usos).
    Los requisitos que impone la regulación específica de los campamentos de turismo e instalaciones similares de carácter turístico, se encuentran expresamente regulados en cuanto a la superficie destinada a campings en el art. 7 del Decreto 119/2002 de 30 de julio, Regulador de los Campamentos de Turismo de la Comunidad Valenciana, así como en su Modificación dada por Decreto 167/2005 de 11 de noviembre:

    Art. 7 Decreto 119/2002:

    La zona de acampada no podrá superar el 75% de la superficie de camping. El 25%
    restante se destinará a viales interiores, zonas verdes, zonas deportivas y otros servicios de uso común.
    La superficie dedicada a zona de acampada estará dividida en parcelas perfectamente delimitadas mediante setos verdes naturales o arbolado.
    Cuando resulte inviable, y con carácter excepcional, la división de parcela podrá realizarse mediante hitos, marcas o materiales de procedencia vegetal.
    De la zona de acampada se podrá:
    a) Dejar opcionalmente sin parcelar hasta un 25% del total de esta, con el único fin de
    ubicar pequeñas tiendas tipo canadiense.
    b) Destinar hasta un 50% de la zona a la instalación, en parcelas debidamente delimitadas, de unidades tipo cabaña, bungalow, o mobil-home, conforme a lo establecido en el último párrafo del artículo 1.2. En ningún caso la unidad ocupará más del 70% de la parcela.
    3.- La capacidad estimada de alojamiento del camping se determinará en razón a un
    promedio de tres personas por cada parcela existente. A la superficie no parcelada se le aplicará el índice de capacidad que por m2 resulte de la parte
    parcelada.

    Para la aquellos campamentos turísticos que adquieran la especialidad de “Parque de Vacaciones”, el artículo Ocho 2.1. Establece:

    “Los campings que cuenten con un porcentaje superior al 20% de la zona de campada ocupado con unidades o módulos propiedad del titular del establecimiento u operadores turísticos tipo cabaña, bungalow o mobil-home, siempre que cuenten con un mínimo de 20 unidades, podrán obtener la especialidad de “parque de vacaciones”. Dichas parcelas y unidades guardarán una imagen que responda a criterios de calidad, homogeneidad y uniformidad, y deberán ubicarse en zona delimitada y diferenciada del resto de la zona de acampada. El establecimiento, cualquiera que sea su clasificación o categoría, deberá disponer, además, de piscina, instalaciones deportivas polivalentes, club social e infantil y animación turística.”

    Evidentemente, si como máximo del total de la superficie que ocupe el camping, la zona de acampada no podrá superar el 75% (pudiendo dejarse sin parcelar hasta un 25% de ese porcentaje, y destinando el 50% restante a instalaciones móviles) y el 25% restante debe destinarse a viales interiores, zonas verdes, zonas deportivas y otros servicios de uso común, es obvio que a efectos del cómputo del canon de uso y aprovechamiento habría que distinguir entre SUPERFICIE COMPUTABLE (si todo ese porcentaje de suelo fuese transformado por la instalación que pretendiera implantarse, hasta un máximo del 25% del total) y SUPERFICIE NO COMPUTABLE (instalaciones móviles y zona libre de acampada). Así se recogió en la Orden que desarrolla el canon de uso y aprovechamiento, como Norma Específica para los campamentos de Turismo.
    Dicha Orden de 15 de mayo de 2007, de la Consellería permite clarificar el concepto de “construcción o edificación”. Dentro de las actividades terciarias definidas en el art. 27 LSNU, regula los usos con carácter singular de los Campamentos de Turismo y de los Alojamientos Rurales. Así, el ACUERDO SEGUNDO de la Orden, apartado d) agrupa en la misma categoría los siguientes usos y aprovechamientos:

    “Restauración, hotelero y asimilados, turismo rural, centros recreativos
    deportivos y de ocio, campamentos de turismo, actividades culturales, docentes y
    asistenciales, religiosas y benéficas, centros sanitarios y científicos,
    servicios funerarios y cementerios, plantas para el tratamiento, valorización,
    depósito y eliminación de residuos de titularidad y explotación privadas,
    estaciones de servicio”.

    El mismo apartado d) del Acuerdo Segundo de la Orden, en su subapartado B) regula con carácter singular para los campamentos de turismo los conceptos de superficie vinculada y coste de transformación del modo siguiente:
    “B) Con carácter singular:
    Campamentos de turismo:

    1. Superficie ocupada:
    En las declaraciones de interés comunitario para la instalación de campamentos de turismo, a los efectos del cálculo del canon de uso y aprovechamiento, la superficie ocupada quedará comprendida dentro del porcentaje del 25% de la superficie del camping al que se refiere el artículo 7.1 del Decreto 119/2002, de 30 de julio, del Gobierno Valenciano, Regulador de los Campamentos de Turismo en la Comunidad Valenciana, resultando efectivamente ocupada por las edificaciones y construcciones, cualquier tipo de edificación, cualquier tipo de urbanización, instalación auxiliar, aparcamiento y viario interior de la parcela.
    El 75% de superficie del campamento de turismo que se pueda asignar a zona de acampada,
    en los términos del re
    ferido Decreto 119/2002, de 30 de julio, del Gobierno valenciano, quedará exento de canon salvo aquella superficie que se destine a construcciones o edificaciones, resultando gravada en tal caso por la cuantía que a continuación se señala.
    2.- El coste de transformación que se aplicará a las edificaciones y construcciones, cualquier tipo de urbanización, cualquier clase de instalaciones auxiliares, incluso paelleros y piscinas, aparcamientos y viario interior de la parcela, será de 25 euros/m2.”

    El Decreto 167/2005, de 11 de noviembre, reduce la anchura mínima de los viales interiores del campamento de turismo, no afectando a la DIC.

    – PROPONEMOS LA SIGUIENTE SOLUCIÓN: elaboración de una Orden, Decreto o Circular interpretativa que contenga unas ACLARACIONES AL ARTÍCULO 27.3 DE LA LEY 10/2004 DE SUELO NO URBANIZABLE Y SU REGLAMENTO DE DESARROLLO EN COHERENCIA CON EL ARTÍCULO 7 Y CONCORDANTES DEL DECRETO 119/2002, DE 30 DE JULIO, REGULADOR DE LOS CAMPAMENTOS DE TURISMO DE LA COMUNIDAD VALENCIANA. Todo ello de cara a posibilitar el efectivo cumplimiento de la normativa, por ejemplo en los casos en que se solicite una D.I.C. para ampliar un campamento de turismo.

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